Готовая работа №1418 2.Направления решения проблем развития жилищного строительства.
Чтобы обеспечить людей недорогим жильем, нужно прежде всего больше строить, но темпы строительства в России до недавних пор оставались очень невысокими. Точечная застройка исчерпала себя и «не делает погоды» на строительном рынке, а масштабные проекты по строительству новых микрорайонов невозможно реализовать из-за нехватки земельных участков, градостроительной документации в муниципалитетах и, главное, отсутствия подготовленной коммунальной инфраструктуры.
Просто выделить земельный участок – мало. Построенные на нем здания станут жильем, только если к ним проведены свет, тепло, вода и т.д. Как правило, вкладывать средства в строительство инженерных сетей муниципалитеты вынуждают самих строителей. В результате получается долго и дорого. Страдает бизнес, а еще больше – будущие жильцы, покупающие квадратные метры по цене, включающей эти дополнительные расходы.
Новый Градостроительный кодекс обязал городские власти предоставлять под застройку участки уже со всей необходимой инфраструктурой. Эта норма вступила в действие с 1 октября 2005 года и должна была помочь развернуть массовое строительство. Но на такую подготовку в местных бюджетах очень часто не хватает денег. Вот здесь регионам и поможет приоритетный национальный проект.
В рамках федеральной целевой программы «Жилище» местным властям предоставляются государственные гарантии и частично субсидируются процентные ставки по кредитам на оснащение земельных участков (на условиях софинансирования с региональными и местными бюджетами.
На обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, включая малоэтажное, за 2006–2007 годы будет направлено 5,5 млрд руб. на субсидирование процентных ставок и 19,6 млрд руб. – на государственные гарантии РФ. Кроме того, еще 10,9 млрд руб. будет направлено на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры с целью снижения уровня их износа.
На сегодняшний день порядок предоставления субсидий изменен – теперь госгарантии смогут получать не только органы власти, но и юридические лица и предприятия ЖКХ. Кроме того, появилась возможность залога муниципальных и неразграниченных земель для получения кредитов на строительство инженерной инфраструктуры.
Впрочем, даже этим государственное участие в развитии жилищного строительства не ограничивается. В рамках приоритетного национального проекта планируется сокращать административные барьеры, совершенствовать градостроительное законодательство и нормативную базу в сфере жилищного строительства, модернизировать уже существующие объекты коммунальной инфраструктуры и привлекать частных инвесторов.
На муниципальном уровне должны быть приняты правила землепользования и застройки, которые обеспечат прозрачные процедуры для застройщиков, определив, что и где можно строить. Эти правила в обязательном порядке должны пройти публичное обсуждение жителями городов и поселений.
Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта » Доступное и комфортное жилье – гражданам России.
Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на первом этапе реализации (2006–2007гг.) включает четыре направления «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством.
Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья.
[демо режим текст работы показан частично.
Общим местом в дискуссиях о механизмах удовлетворения спроса на жилье стала проблема развития ипотеки. Однако хотя развитие ипотечных программ идет очень быстро, реальных сдвигов в решении насущных проблем пока не произошло.
Напротив, темпы ввода жилья постепенно снижаются, а темпы роста цен – фантастические.
Бессмысленно говорить об ипотеке, абстрагируясь от системной проблемы обеспечения населения доступным жильем. Ипотека – не более, чем средство долгосрочного кредитования покупки жилья. Но жилищное кредитование – не панацея от решения вопроса обеспеченности населения жильем. Доступные кредиты в определенной степени формируют платежеспособный спрос, но удовлетворить его строительная индустрия не в состоянии. Так, решение проблемы покупки жилья в Москве и Подмосковье невозможно в настоящее время даже при условии развития ипотеки, так как здесь квартиры недоступны и в кредит. Нет смысла развивать ипотечное кредитование отдельно от строительного комплекса, скажем, в регионах Дальнего Востока и Сибири, где жилье практически не строится. Таким образом, при сохранении текущих тенденций в строительстве, прогноз развития рынка ипотечного кредитования весьма пессимистичен, несмотря на большой потенциал роста.
Многие специалисты считают, что ипотечные деньги провоцируют рост цен на недвижимость. В действительности, на рынке недвижимости образуется огромное количество не ипотечных, а спекулятивных денег – они-то и заставляют расти цены. И чем быстрее растут цены, тем больше привлекается на рынок средств. Если бы в России была развита полноценная система ипотечного кредитования, как, например, в Германии или США, то ценовая конъюнктура была бы другой. Иной была бы и структура спроса, т.е. у покупателей квартир, стремящихся улучшить свои жилищные условия, были бы более жесткие требования к жилью. Такой «здоровый» спрос стимулировал бы качественное становление строительного комплекса, его переход от экстенсивного роста к интенсивному развитию. О том, что ипотека мало влияет на рынок недвижимости, говорит и тот факт, что с участием ипотечных кредитов осуществляется не более 5% сделок.
Государство понимает необходимость установления четких правил игры на рынке ипотечного кредитования. Благодаря усилиям Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, созданного в 1997 г. начала подавать первые признаки жизни двухуровневая модель ипотечного рефинансирования. С введением новых нормативных актов, касающихся эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, у российских банков уже в ближайшие годы появилась бы возможность в полной мере оценить все преимущества ипотечного бизнеса, правда, пока неизвестно, какой будет реакция российского фондового рынка на новый объект инвестирования. Вполне возможно, что при условии обеспечения государством надлежащих гарантий по ипотечным облигациям, ими заинтересуются как крупные иностранные инвесторы, для которых эти бумаги давно перестали быть экзотикой, так и российские держатели портфелей, стремящиеся диверсифицировать инвестиционные риски (например, пенсионные фонды и крупные инвестиционные банки.
До тех пор, пока государство не погасит финансовых рисков ипотечных кредитов, банки не будут снижать ставку процента. На сегодняшний день она слишком высока для такого типа кредитов – 11-13%. При этом развитие ипотеки тормозится самой системой банковского обслуживания, так как получение ипотечного кредита – процедура сопряженная с массой трудностей бюрократического характера. Возможно, некоторый прогресс банковской системы поможет этой сфере бизнеса развиваться более динамично.
[демо режим текст работы показан частично.
2.4.Рекомендации в отношении экономической политики государства.
Государство должно беспокоить именно доступное, социально-ориентированное строительство – без организующей роли власти в этом случае не обойтись. Но, безусловно, полного возвращения государства в отрасль произойти не должно – меры управляющего воздействия должны нести по большей части контрольный и экономико-политический, а не хозяйственный характер.
Какие проблемы в настоящее время испытывает строительный комплекс и что может предпринять государство для их разрешения? Основной недостаток государственной политики состоит в том, что подавляющее большинство включенных в ФЦП «Жилище» проектов направлено на стимулирование спроса на жилье: развитие ипотеки, помощь молодым семьям, военнослужащим и т. д. По некоторым оценкам, на эти цели только в 2006 г. намечалось направить около 50 млрд. руб. федеральных средств[2]. Причем это без учета инвестиций в ипотечное кредитование крупных коммерческих банков. Проблема платежеспособного спроса, безусловно, существует и во многих странах мира она разрешается посредством развития механизмов ипотечного кредитования. Однако одна лишь ипотека ситуации не разрешит: жилья в стране строится действительно очень мало, именно поэтому политика государства должна включать меры, направленные на увеличение объема предложения массового жилья.
Что следует предпринять сегодня, чтобы исправить возникшую ситуацию, фактически сорвавшую сроки реализации национального проекта? Прежде всего, усилить контроль за исполнением регламентов существующей законодательной базы в строительстве. По заявлениям чиновников, на сегодняшний день имеет место незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных с осени 2005 г. земельных аукционов (с момента принятия соответствующего закона из предназначенных под застройку 1 тыс. участков на торги попало не более 100). Кроме того, необходимо ослабить власть монополий, сформировавшихся на локальных рынках, что способствует необоснованному росту цен и искусственному занижению объемов вводимого жилья.
В строительном комплексе наряду с частными существуют и более фундаментальные проблемы. Так, главной из них является деградация основных фондов в промышленности строительных материалов, особенно в регионах.
Государству необходимо признать тот факт, что массовое жилищное строительство не может являться самостоятельным доходным бизнесом, даже при наличии платежеспособного спроса и развитой ипотечной системы, поскольку эта деятельность априори сопряжена с высокими финансовыми рисками. Эффективное развитие строительной индустрии возможно только на основе совместного участия частного и государственного капиталов. Бизнес-структуры примут участие в реализации поставленных государством задач только в том случае, если государство компенсирует возникающие при этом системные риски. Существует механизм частно-государственного партнерства, при котором государственные средства попадают в частные структуры через систему субсидируемых целевых кредитов. Задействовав этот механизм, можно стимулировать развитие материально-технической базы строительного комплекса.
[демо режим текст работы показан частично.
01.01.2015 С наступившим.
01.09.2014 С началом учебного года.
30.06.2014 Поздравляем всех с удачной защитой дипломных и курсовых работ.
01.03.2014 Поздравляем с приходом весны.
31.12.2013 С Новым 2014 Годом.
19.12.2013 Конец семестра, и праздники совсем скоро! Мы снизили цены на 50% на готовые работы. С наступающими.
01.12.2012 По техническим причинам сменился номер ICQ, новый номер 617-843-004.
01.09.2012 Всех поздравляем с началом учебного года.
01.07.2012 Компания Pro-Знание искренне поздравляет выпускников с успешной сдачей дипломных проектов. Удачи вам и карьерного роста.
01.01.2012 С Новым 2011 Годом! Здоровья, счастья, любви.
21.10.2011 У нас единый номер: +7(912)40-40-440 (обратный звонок). Позвоните — дождитесь сброса, и мы Вам тут же перезвоним.
01.10.2011 В тестовом режиме включен «поиск» и выложены 3000 авторских работ наших исполнителей.
25.08.2011 Сменился номер телефона нашего офиса в Тюмени. Новый номер: +7(3452)297807.
01.07.2011 Компания поздравляет студентов с отличной защитой дипломных работ. Желаем солнечного лета, приятных отпусков и карьерного роста дипломированным специалистам.
01.05.2011 Поздравляем с весенними Майскими праздниками! Закажи работу в мае через сайт — получи скидку в 10.
31.12.2010 Pro-Знание поздравляет Вас с Наступающим 2010 Годом! Ярких впечатлений и исполнения желаний.
22.12.2010 Теперь мы к Вам ближе! Будьте в контакте.